Si estás en busca de alquilar una oficina, es bastante probable que hayas escuchado hablar sobre el derecho de tanteo y retracto respecto a una propiedad en alquiler. Se trata de un tema que no solo afecta a los inquilinos, sino que también debe ser considerado por los propietarios del bien inmueble.
En las siguientes líneas te contaremos en qué consiste este derecho, así como los requisitos y supuestos en los que resulta válida su aplicación. Aprenderás qué es el derecho de tanteo y retracto en una oficina alquilada, cómo ejercerlo y bajo qué condiciones. Esta información será de gran utilidad dentro de los procesos de negociación.
¿Qué es el derecho de adquisición preferente o derecho de tanteo y retracto?
Según lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el inquilino de un inmueble tiene la posibilidad de adquirirlo con preferencia en el caso de que el propietario decida colocarlo en venta. Se trata de un derecho del arrendatario, pero que resulta negociable entre las partes.
Este derecho de adquisición preferente se subdivide en dos tipos de derechos:
- Derecho de tanteo. Es aquel que se puede ejercer antes de un proceso de compraventa, haciendo referencia al derecho que tiene un inquilino de adquirir una oficina con preferencia, cuando el propietario de la misma decide colocarla en venta. Así, el inquilino recibe una oferta preferente de compra, antes de ofrecerla a un tercero.
- Derecho de retracto. Este derecho puede ejercerse después de la compraventa, refiriéndose a que el inquilino tiene todavía el derecho de adquirir una propiedad, incluso cuando esta ya ha sido vendida por el propietario a una tercera persona. Este derecho ejercido a posteriori busca proteger al inquilino de decisiones arbitrarias.
Aunque se aplica a toda clase de propiedades inmobiliarias, para el caso específico de las oficinas en alquiler con contrato notarial de por medio, se pueden presentar los siguientes escenarios:
- El inquilino puede haber renunciado expresamente a su derecho de tanteo y retracto, según lo indicado en alguna cláusula dentro del contrato de alquiler previamente firmado, por lo que dicho inquilino no podrá ejercer su derecho.
- Que no exista ninguna cláusula regulatoria en el contrato y por consiguiente, por lo cual se pueda aplicar de forma directa lo expresado en el Artículo 25 de la LAU, entregando el derecho de adquisición preferente al inquilino, dentro de los lapsos legales correspondientes.
Entonces, el primer paso para realizar un análisis situacional, es leer con detenimiento cada una de las cláusulas del contrato de alquiler firmado por las partes y ver si existe algún punto que regule el tema del derecho de adquisición preferente. En este punto, lo más adecuado será acudir con un abogado especialista en derecho inmobiliario que te ayude a ejercer los derechos adquiridos.
¿Cómo puedo ejercer mi derecho a la adquisición preferente?
Al momento en que un propietario toma la decisión de vender la oficina que tiene en alquiler, debe realizar una notificación fehaciente al inquilino en cuestión. Esta comunicación debe indicar de manera clara y precisa los siguientes puntos:
- La decisión de vender la propiedad inmobiliaria;
- El precio de venta que ha sido establecido;
- Las condiciones esenciales para que la operación de compra venta se lleve a cabo.
Por notificación fehaciente entendemos una comunicación de parte del propietario hacia el inquilino, en la cual se deja constancia del contenido enviado y la recepción del mismo. Para esto, es necesario utilizar servicios de burofax, que entregarán la correspondencia bajo firma del destinatario, lo cual sirve como prueba de entrega.
Desde el momento en que el inquilino ha recibido la correspondencia, cuenta con un periodo de 30 días naturales (contando sábados, domingos y días festivos) para ejercer su derecho a la adquisición preferente. Se trata de un plazo cuya caducidad autoriza de forma explícita al propietario a realizar cualquier negociación de compraventa relacionada con el inmueble.
¿Cuáles son los supuestos para que el inquilino ejerza su derecho de retracto?
En base a lo anterior, podemos resumir algunos supuestos en los que el inquilino de una propiedad tiene la posibilidad de ejercer su derecho de retracto:
- El inquilino no ha sido notificado de manera fehaciente sobre la compraventa.
- Se omita cualquiera de los tres puntos anteriormente mencionados en la comunicación donde se notifica que la propiedad ha sido puesta en venta (anuncio, precio, condiciones de venta).
- Que el precio de venta sea inferior al que fue comunicado en la notificación recibida por el inquilino o que las condiciones de compra sean diferentes, menos gravosas o con beneficios evidentes para la tercera persona en cuestión.
Todo propietario que realiza la venta de una oficina teniendo un inquilino ocupando la misma, tiene el deber de entregar una notificación que incluya los datos resultantes del proceso de compraventa, mediante una copia de las escrituras públicas o el contrato privado de compraventa donde se verifiquen las condiciones que mediaron para la compra de la propiedad.
Cuando existe incumplimiento de las condiciones, el inquilino cuenta con 30 días naturales para hacer ejercicio de su derecho a retracto, los cuales inician en el momento en que recibe la notificación fehaciente de la compraventa que acaba de producirse. Un ejemplo claro, sería que la propiedad se venda en 200.000 euros, pero haya sido ofrecida al inquilino en 250.000 euros.
¿En qué ocasiones un inquilino carece de derecho al retracto?
Existen tres situaciones adicionales, que anulan el derecho al retracto en los inquilinos, las cuales serían:
- Cuando el inquilino ha firmado un contrato en el cual renuncia expresamente a este derecho, sustentado en el artículo 25.8 de la LAU;
- En caso que la oficina se venda en conjunto con el resto de una propiedad inmobiliaria que son propiedad del arrendador y que hacen parte del mismo inmueble;
- Cuando se venden en conjunto locales comerciales de un mismo edificio, de propietarios distintos pero a un mismo comprador.
Con base en lo anterior, es importante leer con atención las condiciones del contrato de alquiler para conocer esta clase de detalles, especialmente cuando se tiene aspiración de adquirir la propiedad que se alquila. Adicionalmente, es necesario considerar que existen otros derechos de retracto diferentes a los mencionados anteriormente, como el ejercido por herederos.
Siempre será una buena idea contar con la ayuda de un especialista en el campo inmobiliario que te ayude a entender mejor todas estas situaciones y manejarlas de manera correcta. Un asesor inmobiliario puede encargarse de estudiar los contratos y asegurar las condiciones más justas tanto para arrendadores como para arrendatarios y mediando en procesos de compraventa.
